테마폴리스에 실린 임동현 부장의 글
--------------------------------------------------------------------------------
우리나라 헌법 23조는 국민의 재산권을 보호해야 한다고 되어 있다. 그러나 한국부동산
신탁부도가 초래한 상가 등 비주거용 건물의 세입자피해를 보면 상가세입자의 재산권은 보
호되지 않는 것이 현실이다. 한국부동산신탁의 부도로 인한 총 피해액이 1조 7천억이며,
그 중에서 상가와 오피스텔 등의 세입자 피해액은 2500 여억원이다. 한부신이 공기업이고
부실의 원인이 방만한 부실경영과 관리감독 소홀인 만큼 정부가 책임지고 피해를 최소화할
수 있는 대책을 마련해야 해야 함에도 상가세입자들의 권익을 보호할 수 있는
상가임대차보호법 제정에 아직도 안일한 태도를 보이고 있다.
영세상인 등 비주거용 건물의 세입자 피해는 한부신 만이 아니다. 영세상인들은 지난
IMF를 전후한 경기위축과 소비감소로 많은 고통을 받았다. 하지만 그보다 더 고통스러웠던
것은 상가임대차보호법이 없는 상황에서 부동산업자들, 건물주들의 횡포에 속수무책으로
쫓겨나야만 했던 일들일 것이다. 대부분이 세입자인 영세상인들은 애써 상가를 차리고
유지해온 비용은 물론 전 재산이나 다름없던 보증금마저도 받지 못하고 하루아침에
길거리로 내몰린 일들이 비일비재했다. 특히 경기침체상황에서도 사리사욕을 채우려는
건물주의 일방적인 임대료상승 요구 등 크고 작은 피해사례가 속출하고 있으며, 더 이상
방치해선 안될 심각한 사회적인 문제로 대두되고 있다.
그러나, 현행 법·제도와 관행은 상가임차인들의 임차권을 보호하기에는 너무도 무력하다.
왜냐하면 현행 민법은 상가 및 사무실 등 비주거용 건물의 임대차의 경우는 건물주의
임대료 인상, 권리금 등 시설투자비 미상환, 계약해지권 남용, 경매시 임대보증금의
보장문제 등에 대해선 아무런 보호장치를 가지고 있지 않기 때문이다. 쉽게 말해
주택임대차보호법에 의해 미약하게 나마 주택임차인의 권리가 보호되는 것과 비교하면
상가임대차의 문제
점은 극명하게 드러난다.
그간 접수된 상인들의 피해사례를 보면 △강남의 나산 웰비스포츠센터의 경우 임차인
25명은 나산유통의 부도로 인한 경매처분으로 임대보증금을 떼이고 △한부신 사태로 가장
큰 피해를 입은 성남 분당 테마폴리스의 경우 2000여명의 세입자들이 총 보증금 1300
억원을 떼일 판으로 피해액은 1인당 평균 7000만~8000만원에 달한다. 이러한 상가 건물의
임대차에서 사회적·경제적 약장인 임차인을 보호함으로써 국민들의 경제생활 안정과
경제민주화를 실현한다는 것이 상가임대차보호법의 제정목적이다.
민주노동당 등 26개 사회단체가 입법청원 한 상가임대차보호법안은 현재 벌어지고 있는
상가임대차 문제를 합리적으로 해결하여 세입자들의 권리를 보호할 수 있을 뿐만 아니라
최근 저금리를 회피하기 위해 부동산 시장으로 몰려들고 있는 부동산 투기세력으로부터
서민의 경제생활을 보호할 수 있다.
상가임대차보호법이 제정되면, 분당 테마폴리스의 사례와 같이 세입자의 대항력 부재로
생기는 세입자의 임대보증금의 손실문제는 예방될 수 있다. 상가임대차보호법안은 제 3 조
1항에서 부가가치세법 제 5 조의 규정에 의한 등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에
대해 효력이 생기게 하고 비영리 단체 또는 개인 등의 임대차의 경우는 대통령령으로
공시방법을 규정해 모든 비주거용 건물의 세입자의 임대보증금이 보호받을 수는 대항력을
얻게 된다.
둘째, 상가임대차보호법안은 안정된 영업활동을 보호하기 위해 계약기간은 1년으로
하되(제8조 임대차기간), 경제생활의 안정성을 보장해 주기 위해 임차인에게 최고 7년 간
1년 단위로 임대차 계약 갱신을 청구할 수 있게 하고, 임대인은 ’3개월 이상 차임을
연속하여 연체하는 경우’등의 불가피한 사유가 발생하지 않는 한 계약 갱신의 청구를
거절할 수 없게 하여 건물주의 일방적인 해지권 남용이 초래하는 세입자 피해가 사라지게
된다.
셋째, 상가임대차보호법안은 임대인에 의한 과다한 임대료 인상요구를 사전에 예방하기
위해 계약 갱신시 임대료의 인상은 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 않게
하고, 임대인의 증액청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없도록 해
임대료인상억제가 가능하게 된다. 또한 월세를 정할 경우, 보증금에 시중주택자금
대출금리 한도 내에서 대통령령이 정하는 임대료 이율을 초과할 수 없게 하여 임대료
안정을 기대할 수 있다. 이밖에 필요비·유익비(시설비의 일부)반환을 당사자간 약정에
관계없이 반환하도록 하여 세입자의 재산권을 보호할 수 있도록 하고 복잡한 소송절차
없이 임대차 분쟁을 해결할 수 있는 임대차분쟁조정위원회를 설치하도록 하였다.
민주노동당과 26개 시민단체가 상가임대차보호법안을 지난 10월 10일 입법청원 한 뒤에
이어 상가임대차보호법에 관한 그간 무관심과 몰이해로 일관하던 여야 국회의원들은 늦게
나마 두 개의 상가임대차보호법안을 발의했으나 그 내용이 상가 세입자들의 현실과는 다소
거리가 있다. 특히 송영길 의원 등 정치개혁모임 측이 발의한 상가임대차보호법안의
경우는 문제점이 많다. 송영길 의원 등 상가임대차보호법안은 ▲영업용 건물의 임대차에만
한정되어 비주거용 건물의 세입자 전체의 보호가 되지 않고 ▲백화점, 대형점 등의
임대차에는 임대료 인상률 규제, 계약갱신청구권이 보장되지 않고 ▲임차인의
시설비상환청구권의 임의 규정화하는 등, 임대차보호에서 법 적용의 형평성을 크게
훼손하고 있다.
26개 사회단체가 구성한 상가임대차보호공동운동본부는 상가임대차보호법을 제정하기 위해
지난 10월 10일 동 법안을 입법청원하고 상가임대차 관련 피해상인으로 구성된
전국임차상인연합회와 함께 지난 12월 5일 제1차 전국상인대회를 개최하여
상가임대차보호법 제정운동을 널리 알리고 있다. 최근 무려 13 만명의 서명을 국회에
전달하는 등 상가임대차보호법 제정운동의 열기를 확산시켜 나가고 있다. 최근엔
예비법조인이 될 서울대·연세대·고려대·성균관대·중앙대·경희대·서강대 등 7개
법과대학 학생회장이 모여 상가임대차보호법의 조속한 제정을 촉구하는 등 올바른
상가임대차보호법 제정에 앞장서고 있다.
테마폴리스에 실린 임동현 부장의 글 조회수 : 14
작성일 : 2001-05-04 5:43:55 작성자 : 함용재
[412] 퍼온 글 (상가 임대차보호법에 대해)
--------------------------------------------------------------------------------
제목]영세상인의 피해와 설움, 이제는 단절돼야한다.
글쓴이:임동현 출처:이슈투데이 소속:민주노동당 직위:정책부장
우리나라 헌법 23조는 국민의 재산권을 보호해야 한다고 되어 있다. 그러나
한국부동산신탁부도가 초래한 상가 등 비주거용 건물의 세입자피해를 보면 상가세입자의
재산권은 보호되지 않는 것이 현실이다. 한국부동산신탁의 부도로 인한 총 피해액이 1조
7천억이며, 그 중에서 상가와 오피스텔 등의 세입자 피해액은 2500 여억원이다. 한부신이
공기업이고 부실의 원인이 방만한 부실경영과 관리감독 소홀인 만큼 정부가 책임지고
피해를 최소화할 수 있는 대책을 마련해야 해야 함에도 상가세입자들의 권익을 보호할 수
있는 상가임대차보호법 제정에 아직도 안일한 태도를 보이고 있다.
영세상인 등 비주거용 건물의 세입자 피해는 한부신 만이 아니다. 영세상인들은 지난
IMF를 전후한 경기위축과 소비감소로 많은 고통을 받았다. 하지만 그보다 더 고통스러웠던
것은 상가임대차보호법이 없는 상황에서 부동산업자들, 건물주들의 횡포에 속수무책으로
쫓겨나야만 했던 일들일 것이다. 대부분이 세입자인 영세상인들은 애써 상가를 차리고
유지해온 비용은 물론 전 재산이나 다름없던 보증금마저도 받지 못하고 하루아침에
길거리로 내몰린 일들이 비일비재했다. 특히 경기침체상황에서도 사리사욕을 채우려는
건물주의 일방적인 임대료상승 요구 등 크고 작은 피해사례가 속출하고 있으며, 더 이상
방치해선 안될 심각한 사회적인 문제로 대두되고 있다.
그러나, 현행 법·제도와 관행은 상가임차인들의 임차권을 보호하기에는 너무도 무력하다.
왜냐하면 현행 민법은 상가 및 사무실 등 비주거용 건물의 임대차의 경우는 건물주의
임대료 인상, 권리금 등 시설투자비 미상환, 계약해지권 남용, 경매시 임대보증금의
보장문제 등에 대해선 아무런 보호장치를 가지고 있지 않기 때문이다. 쉽게 말해
주택임대차보호법에 의해 미약하게 나마 주택임차인의 권리가 보호되는 것과 비교하면
상가임대차의 문제
점은 극명하게 드러난다.
그간 접수된 상인들의 피해사례를 보면 △강남의 나산 웰비스포츠센터의 경우 임차인
25명은 나산유통의 부도로 인한 경매처분으로 임대보증금을 떼이고 △한부신 사태로 가장
큰 피해를 입은 성남 분당 테마폴리스의 경우 2000여명의 세입자들이 총 보증금 1300
억원을 떼일 판으로 피해액은 1인당 평균 7000만~8000만원에 달한다. 이러한 상가 건물의
임대차에서 사회적·경제적 약장인 임차인을 보호함으로써 국민들의 경제생활 안정과
경제민주화를 실현한다는 것이 상가임대차보호법의 제정목적이다.
민주노동당 등 26개 사회단체가 입법청원 한 상가임대차보호법안은 현재 벌어지고 있는
상가임대차 문제를 합리적으로 해결하여 세입자들의 권리를 보호할 수 있을 뿐만 아니라
최근 저금리를 회피하기 위해 부동산 시장으로 몰려들고 있는 부동산 투기세력으로부터
서민의 경제생활을 보호할 수 있다.
상가임대차보호법이 제정되면, 분당 테마폴리스의 사례와 같이 세입자의 대항력 부재로
생기는 세입자의 임대보증금의 손실문제는 예방될 수 있다. 상가임대차보호법안은 제 3 조
1항에서 부가가치세법 제 5 조의 규정에 의한 등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에
대해 효력이 생기게 하고 비영리 단체 또는 개인 등의 임대차의 경우는 대통령령으로
공시방법을 규정해 모든 비주거용 건물의 세입자의 임대보증금이 보호받을 수는 대항력을
얻게 된다.
둘째, 상가임대차보호법안은 안정된 영업활동을 보호하기 위해 계약기간은 1년으로
하되(제8조 임대차기간), 경제생활의 안정성을 보장해 주기 위해 임차인에게 최고 7년 간
1년 단위로 임대차 계약 갱신을 청구할 수 있게 하고, 임대인은 ’3개월 이상 차임을
연속하여 연체하는 경우’등의 불가피한 사유가 발생하지 않는 한 계약 갱신의 청구를
거절할 수 없게 하여 건물주의 일방적인 해지권 남용이 초래하는 세입자 피해가 사라지게
된다.
셋째, 상가임대차보호법안은 임대인에 의한 과다한 임대료 인상요구를 사전에 예방하기
위해 계약 갱신시 임대료의 인상은 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 않게
하고, 임대인의 증액청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없도록 해
임대료인상억제가 가능하게 된다. 또한 월세를 정할 경우, 보증금에 시중주택자금
대출금리 한도 내에서 대통령령이 정하는 임대료 이율을 초과할 수 없게 하여 임대료
안정을 기대할 수 있다. 이밖에 필요비·유익비(시설비의 일부)반환을 당사자간 약정에
관계없이 반환하도록 하여 세입자의 재산권을 보호할 수 있도록 하고 복잡한 소송절차
없이 임대차 분쟁을 해결할 수 있는 임대차분쟁조정위원회를 설치하도록 하였다.
민주노동당과 26개 시민단체가 상가임대차보호법안을 지난 10월 10일 입법청원 한 뒤에
이어 상가임대차보호법에 관한 그간 무관심과 몰이해로 일관하던 여야 국회의원들은 늦게
나마 두 개의 상가임대차보호법안을 발의했으나 그 내용이 상가 세입자들의 현실과는 다소
거리가 있다. 특히 송영길 의원 등 정치개혁모임 측이 발의한 상가임대차보호법안의
경우는 문제점이 많다. 송영길 의원 등 상가임대차보호법안은 ▲영업용 건물의 임대차에만
한정되어 비주거용 건물의 세입자 전체의 보호가 되지 않고 ▲백화점, 대형점 등의
임대차에는 임대료 인상률 규제, 계약갱신청구권이 보장되지 않고 ▲임차인의
시설비상환청구권의 임의 규정화하는 등, 임대차보호에서 법 적용의 형평성을 크게
훼손하고 있다.
26개 사회단체가 구성한 상가임대차보호공동운동본부는 상가임대차보호법을 제정하기 위해
지난 10월 10일 동 법안을 입법청원하고 상가임대차 관련 피해상인으로 구성된
전국임차상인연합회와 함께 지난 12월 5일 제1차 전국상인대회를 개최하여
상가임대차보호법 제정운동을 널리 알리고 있다. 최근 무려 13 만명의 서명을 국회에
전달하는 등 상가임대차보호법제정운동의 열기를 확산시켜 나가고 있다. 최근엔
예비법조인이 될 서울대·연세대·고려대·성균관대·중앙대·경희대·서강대 등 7개
법과대학 학생회장이 모여 상가임대차보호법의 조속한 제정을 촉구하는 등 올바른
상가임대차보호법 제정에 앞장서고 있다.
|
